（积分模式下，上海买房指导手册）

 

　　

前两天和大家聊了今年认购新规下，热门板块大虹桥（2021年，多少积分可以摇虹桥？）需要几分可以摇到？

　　

粉丝反应意犹未尽，所以今天这篇，我们聊一聊积分不同的买房者，应该怎么选房。

　　

基础的60分，基本按照家庭、户籍、名下房产以及5年内有无购房等4项来计分。

　　

　　

根据计分表单，其实我们可以很轻易的将客群分为三档。

　　

　　

第一档：新政受益最大的自然是上海无房家庭，另外获得60分满分，还有一个必要的前置条件，上海5年内购房记录清白。

　　

考虑到紧随其后的50分买房者，如果按照0.1分/月的，要追上60分的话，起码得9-10年。

　　

因此，上海无房家庭独成一档，优势着实明显。

　　

第二档：关键词依旧是无房。

　　

靠前的是，上海无房单身＝非上海无房家庭=50分。

　　

还有一类依旧是上海家庭，五年内有过购房，但现在处于无房状态，能够有40分基础分，这类上海家庭卖了房子进行刚性改善，也是政策支持的一种，我将它也归入了第二档。

　　

第三档：关键词有两个，一个是五年内有购，还有一个就是有房家庭。这样的四类客群，基础分最高上限为30分。

　　

接下来，我们围绕着这三类人群来聊聊，三大客群如何选房？

　　

第一档：上天的恩赐，各个价位段挑最好。

　　

如果你是上海无房家庭的幸运儿们，那么上海认购新规仿佛世界上最甜蜜的情话，足以让你哭的稀里哗啦。

　　

上述提到的第一档，基础分60，如果有稳定的社保年限，上海本地人到了适婚年龄，一般都会买房。

　　

根据58安居客房产研究院最新调研数据显示，80后、90后正逐渐成为购房的中坚力量，占比分别为38.2%、31.8%。这个年龄段的人处于结婚生子的关键阶段，对于房产的需求也达到了高峰。

　　

数据来源：58安居客房产研究院

　　

过年期间，免不了小型的聚会，没想到我身边还真有85后，甚至90后的上海无房家庭，这简直比稀土还稀缺。

　　

无房家庭是不是就意味着在新房市场中予取予求呢？

　　

仔细思考之后发现，预算成为横亘在买房路上最大的障碍。

　　

最近网络上有张热门图片，用来讲述积分制维度里的常量和变量。

　　

　　

而如果没有买房，我相信大部分的原因还是出在预算上，所以这部分的人群到底该如何选房？

　　

认购新规的积分制，将限价新房的“优先选择权”给到了上海无房家庭，扫除了他们在购买新房，预算之外的唯一障碍。

　　

放在近些年，所谓的障碍就是网红盘摇号现场的摇号竞争者，当下你如果是第一档客群，一定不要错过这个千载难逢的机会。

　　

买预算范围内的最火楼盘，便是基础分60分的“正道”。

　　

阿飞根据去年的摇号认购数据罗列出了2020年及2021年1月的最火楼盘及板块，根据东方公证处的官方摇号认购率进行排序，先得到了如下的这张楼盘热度表。

　　

需要说明的是，以下的这些楼盘2021年都会有加推，已经售罄并且没有加推的楼盘，不再进入楼盘列表。

　　

整体楼盘摇认购率都高于此次认购新规的1.3:1，蓝色楼盘为摇号认购率200%，放在以往2进1的概率是具备日光盘潜质的，红色楼盘为21年1月新增供应。

　　

数据来源：东方公证处（如有遗漏，评论区积分群敬请指正）

　　

有些已经售罄的热点楼盘如何给2021年的纯新盘做参考呢？

　　

统计了2020年全年板块认购热度，结合楼盘一起参考更有益。

　　

比如热门板块TOP1前滩，出一个清一个，在楼盘热度榜上不会有前滩楼盘，但板块榜可以证明，只要2021年前滩有供应，在同等预算内，就是值得去比拼积分的。

　　

　　

此外，相关政策对于首套购房者的支持力度还体现在首付以及贷款利率上。

　　

而短时间上海购房新政必定会维持相当长的一段时间，而现在更努力的为首付添砖加瓦才是正路。

　　

怎么理解这句话，就是跳一跳能够得到的新房才是最好的选择。

　　

我举2个我朋友的例子来说明以上2个观点，恰巧他们预算都有差别。

　　

第一、同为无房家庭，高端改善的选择余地很大。

　　

我的朋友多多家境殷实，门当户对，预算比较充裕。

　　

上千万的改善项目有很多，那我的建议就是买前滩、买大虹桥、买2020年摇号认购率超过300%的区域或者楼盘。

　　

因为基本上“日光盘”以及“日光板块”才配得上“无房家庭”的“钻石徽章”。

　　

第二、预算拮据的无房家庭，努力提高自己的首付门槛十分重要。

　　

我的朋友依依，上周我才得知她和她老公居然都是无房家庭，爸妈的房子居然都没有她们的份，而现在她们成为新规最利好的人群。

　　

但她们的总预算也就350-400万之间，这是我平日里不少粉丝提问买哪里的典型预算。

　　

这个客群的唯一变量，就是高薪。

　　

这个预算在新房市场，基本的选择都要靠近外郊环，甚至郊环外，而总体摇号认购率来看，这两个环线好的楼盘并不太多，选择余地有一定的限制。

　　

于是，如果能够短期（半年乃至年底内）凑到更多的首付，那无疑可以撬动更高的总价，选择到外环以内的新房，外环以内新房的火热程度才配得上拥有的积分。

　　

第三、高积分客群买房的原则在于“不将就”。

　　

2021年的整体供应，还是相对比较充裕的。因此，到最后，N多组人抢一楼的这样的事情，不该是第一档客群该做的事。

　　

积分第一档，选房务必讲究不将就。

　　

第二档，预算递增规律，效益显现。

　　

首先要告诉大家的是，两类50分，也不用完全丧失信心，因为有动态分的变量机制，一旦0.24分/月的基数“进场”，总分上的差距是可能被抹平的。

　　

　　

“钻石王老五”（多年社保的原因）可能就会成为香饽饽，是可以升档成为独一份的。

　　

而如果客群的年龄显示为年轻化，上海无房家庭（5年内已购房）在社保没有优势的情况下，中间的这个第二档客群，最先能想到突围的还是预算。

　　

既然预算是积分制下另一个选房的关键因素，面对预算稍高的项目，高价项目势必会主动筛选掉一些的第一档高积分客群的竞争。

　　

另外，楼盘热度（摇号认购率）将将过百的区域和楼盘成为第二档客群的备选方案。

　　

只要不过130%，一切摇号还是2020年的模样。

　　

第三档：慧眼识新房，捡漏二手房

　　

坦率的说，我不认为这四类人群的基础分可以帮助他们在网红盘之中分到一杯羹。在此次新政中，没有占到任何便宜。

　　

　　

换句话说，在新政之前，有可能已经占到了便宜。

　　

但这一档的客群，在2021年就没有收获吗？显然也不见得，当然难度是不小的。

　　

后疫情时代，我们要做的依旧是换房。

　　

第一、新房市场下，我们要做到忠于自己。

　　

忠于自己就是弄清楚自己的地段以及需求之分。我说过，第一档的客群，买房半径要扩大。

　　

但同一时间段不能多处认购，便有利于第三档客群。

　　

比方说，我的标签有：

　　

1、嘉定或者奉贤本地客；

　　

2、刚需一族，地铁十分重要，学区可有可无。

　　

换句话说，同一个购房时间节点，相同预算的四季都会月城西认购，符合它预算第一档或者第二档的客群，一定优先选择宝山网红盘，而他是不会来和嘉定本地客的你拼抢金地嘉悦湾的。

　　

因为嘉定的楼盘在你的需求上有左边加分右边，但放在全市的购“房”车内，不同地段需求上会使得它的热度降低，而即便你是第一档，你的需求注定，你多半也是会选择嘉定轨交房的。

　　

如此需求的厘清，使得第三类客群在积分上的弱势降低了。

　　

第二、慧眼识珠，要做新房市场的伯乐。

　　

2020年多个楼盘一期卖的比一期好，除去楼市火热之外的盘，所折射出的买房奥义必须掌握。

　　

我举过很多次例子的青浦赵巷板块的映虹桥，如果你前两期就看中的话，根本不用到第三期再去和别人摇号拼抢。

　　

数据来源：东方公证处

　　

再比如，闵行颛桥板块的城开云外，加上19年年底的供应，每一次虽然认购都比较普通，但不影响它出色的成交。

　　

数据来源：东方公证处

　　

另外，还包括去年5月认购的金臣颐墅，摇号认购率100%，放在现在新规，还没有达到130%，不会触发认购新规。

　　

起码有一点可以总结的就是纯叠加产品本身更有优势，以上提到的三个产品，也是2020年别墅成交榜的1、2、4位。

　　

第三，不用摇号的楼盘有哪些？

　　

之前我们设置过关键词，后台回复“未摇号”可以获取未摇号楼盘的列表。今天我们把它贴在文章里。（从2020年7月至2021年1月）

　　

数据来源：各楼盘开盘公示

　　

第四、新房之外，捡漏二手房同样是不错的选择。

　　

前两天我和大家聊过，目前二手房挂牌价比较夸张，但对于夸张的价格，更多引起的只能是市场的观望。

　　

但由于其实有不少置换一族是需要卖掉此前的房源，来成为无房家庭，以求能够在新房积分的较量上成为“上档次”的客群。

　　

这个时候的二手房价格可能就会出现松动，所以二手房市场并不是完全没有机会。

　　

未来的市场扑朔迷离，买到好房需要独辟蹊径。

　　

虽然，距离最近一次认购的新规三盘开盘还要等到3月4日和5日，但是正月半过后，到三月底，会出现一波认购高峰。

　　

真正属于2021年的新盘会陆续揭开神秘的面纱。

　　

我们现在能够预计到的是：

　　

1、同一认购时间节点之内，会有价格相仿的竞品直面竞争，带有同一个基数的动态分；比如临港、比如徐泾、比如前滩。

　　

2、在一系列的新规为楼市降温之后，楼市回到此前的常规模样，对于优质楼盘，即便130%触发认购新规，同样能够“日光”，而如果品质和地段都没有足够的保障，依旧是无人问津。

　　

不知道大家发现没有，近期我们关于买房市场类的观点内容开始变多了，很多原先以为半年保质期的买房建议很快就需要打上新的“补丁”，我们这次会建几个不同的积分群，来帮助大家应对目前的认购新规。

　　

大家也可以在群里分享自己的观点，相互进行交流。

　　

毕竟，2021年上海楼市，精彩异常！

　　

根据最近的新房政策好房君也建立各个积分段的群，大家可以根据积分进相应的群，我们会在群里发布相关新房消息~

　　

进群暗号：50分以下

　　

　　

进群暗号：50-70分

　　

　　

进群暗号：70分以上

　　

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