（预算500万，想于2022年在上海中外环以内买新房，积分65分左右，请问有哪些楼盘值得考虑？）

 

　　

具体情况如下:

　　

刚结婚，夫妻双方名下都没房，积分约65分。

　　

家里正在挂牌卖房，是学区房，最近政策打压有点不好买，按现在的行情应该能卖350万左右，我们俩再贷足公积金，加上存款买房预算500万左右（不想贷太多）。

　　

通勤分别在外滩和虹桥，出于通勤方便希望新房在外环以内（内环不想了买不起）。

　　

住的话就我们两个人住，面积没啥要求，没有生娃考虑。

　　

希望开发商靠谱点，不要烂尾质量不要太差少出幺蛾子（毕竟很大一笔钱了）。

　　

整天看各种推送楼盘太多但是看不到符号自己要求的，所以请求各位大神提供宝贵的建议。

　　

中外环（浦东）

　　

首先请放大封面的这张热力图。

　　

图片充分印证了上一篇（请看→上海楼市的潜力板块-中外环篇（浦西））地倾西南的说法。

　　

浦东则割裂化严重，即使外环内仍存在较多未开发的区域，并且越往东越萧条。

　　

一，三林

　　

北宋年间，闽人林乐耕携二子来此开垦。

　　

分别在滩浦的东林街、西林街、中林街段建起居住落脚点，故名三林。

　　

老一辈口中的“三林塘”则更为耳熟能详。

　　

　　

1，地理位置

　　

板块位于浦东新区的西南部。

　　

这里说的三林板块指的是三林的中外环片区。

　　

北面是前滩和杨思板块，南面是三林的外环外区域，西面是一江之隔的长桥板块，东面是御桥板块。

　　

周边地铁分别有凌兆新村站（8号线、19号线在建）、三林（11号线）、三林东（11号线）、浦三路（11号线）、灵岩南路（6号线）、上南路（6号线）、华夏西路（6号线）。

　　

　　

2，规划

　　

A.三林滨江南片地区（三林楔形绿地）

　　

弥补前滩商务区住宅供应较少，户型较小的缺点。

　　

分为东区和西区两块。

　　

　　

东区：

　　

定位高品质宜居社区。

　　

其中动迁安置房占了将近一半。

　　

目前有部分项目已经动工。

　　

　　

西区：

　　

定位海派特色小镇，以高端商品房（包含别墅、洋房）为主，目前没有规划动迁安置房。

　　

　　

临黄浦江区域不以建设一片现代化摩登的高楼大厦群为目的，打造疏朗开敞的绿色岸线。

　　

　　

总占地面积4.2平方公里，前滩商务区占地面积2.83平方公里，足足大了50%。

　　

整体全部拆除，不存在老旧建筑，和前滩商务区一样全新打造。

　　

从规划看还是值得期待的。

　　

B.三林城中村

　　

城中村改造：

　　

　　

改造用地较多，对未来的城市界面有一定改善。

　　

商业：中房友谊广场、三林印象城。

　　

医疗：东方医院南院。

　　

学校：凌兆小学、三林镇中心小学、尚博实验小学、进才实验小学西校。

　　

3，购买建议

　　

三林板块的占地较大，分成三个片区。

　　

A.城中村改造片区：离三林滨江南片地区最近，片区内又有城中村改造项目，利好较多。可惜次新房太少，未来新房供应会较多。目前以凌兆新村的动迁安置房为主，房龄在20~30年，单价5W+~6W+。

　　

B.三林城片区：成熟的宜居社区，次新房相对较多，房龄在10~20年，单价

　　

7W+~9W+。想象空间不大。

　　

C.浦三路片区：成熟的居住片区。次新房相对较多，房龄在10~20年，单价7W+~9W+。由于离御桥垃圾站太近，不适合自住。投资的话可以搏一搏未来垃圾场搬迁的预期。

　　

　　

二，御桥

　　

御界桥，建于明万历乙亥年(1575)。

　　

相传清朝时期顾国师（皇帝的御前教师）北上迎驾，于咸塘滨和小腰泾汇合处与乾隆皇帝相会。

　　

后人为志纪念，将相会处的石头桥命名为“御界桥”。

　　

　　

1，地理位置

　　

板块位于浦东新区的南部。

　　

北面是北蔡板块，南面是康桥板块，西面是三林板块，东面是大张江。

　　

周边地铁分别有御桥站（11号线、18号线）、罗山路站（11号线、16号线）、严御路站（11号线预留）。

　　

　　

2，规划

　　

以沪南路为分界线。

　　

沪南路以东，住宅为主体。

　　

住宅片区已经成型，并且在这一波的行情中脱颖而出，成为又一个10W+的新秀板块。

　　

还有可持续开发的储备用地，预计会慢慢推进。

　　

沪南路以西，商业办公为主体。

　　

近期规划：

　　

A.陆家嘴御桥科创园

　　

对标美国硅谷，定位为在重点承载科创功能的基础上，与区域内的商务、科创、文化等全球功能集聚区形成互动、互补。

　　

　　

其中的部分地块已经在如火如荼地建造中。

　　

B.严御路地铁站

　　

　　

实际上此站点已建成，上盖建筑完工后就会正式开通。

　　

左侧是已竣工的严御路站台

　　

专为陆家嘴御桥科创园量身定做的一站，可谓是用心良苦。

　　

可见陆家嘴集团在浦东的话语权有多高。

　　

远期规划：

　　

A.御桥之心

　　

串联起前滩和张江，起到两大王者之间重要节点的作用。

　　

围绕着最高建筑“御桥之心”打造一片摩天大楼组群。

　　

　　

B.浦城热电（垃圾焚烧发电厂）的功能转移

　　

整体搬迁或是功能性关停的小道消息满天飞，最终趋向于何种方式解决暂不明朗。

　　

不管哪种方式，对居住在周边的居民都是利好。

　　

　　

C.高压线入地

　　

高耸入云的高压线一直以来也是御桥的又一大硬伤。

　　

伴随着御桥之心的打造，高压线入地的计划会逐步开始推进。

　　

　　

商业：复地活力城、百联东郊购物中心、宜家家居、红星美凯龙。

　　

医疗：御康医院、东方医院南院。

　　

学校：御桥小学、万科学校（私立）。

　　

3，购买建议

　　

总体来说，御桥在浦东的定位有些鸡肋。

　　

在垃圾焚烧发电厂和高压线两朵乌云的笼罩下，心理因素造成的影响会更大于实际居住。

　　

整个城市界面是比较新的。

　　

实际上垃圾焚烧发电厂的距离反而离三林板块的东片区更近一些。

　　

储备用地较多，新房陆续会有供应。

　　

板块内新房颐盛御中环三期-御桥博翠于近期开盘，新房单价6.6W/㎡。

　　

原开发商已申请破产重整，目前金科成为代建方。

　　

倒挂幅度虽然大，风险性太高。

　　

　　

次新房的房龄在5~15年左右，单价6W+~10W+。

　　

尽量找地铁站附近，视野看不到高压线的次新房。

　　

预算不够可以看看板块内的动迁安置房。

　　

投资的话不建议购买溢价较高的学区房。

　　

由于单价已创新高，同等级中有价格差不多，居住环境更好的板块。

　　

　　

三，金桥

　　

相传原名三竹桥。

　　

清朝中期世居金家巷的郎中金圃，将马家浜上一座竹桥（三竹桥）改建为石桥，遂起名金家桥。

　　

形成集镇后，人丁兴旺，改称金桥。

　　

　　

1，地理位置

　　

板块位于浦东新区的北部。

　　

北面是高行森兰板块，南面是张江板块，西面是同属金桥镇的金杨和碧云片区，东面是曹路板块。

　　

周边地铁分别有金桥路站（6号线）、博兴路站（6号线）、五莲路站（6号线）、巨峰路站（6号线、12号线）、东陆路站（12号线）、杨高北路站（12号线、21号线在建）、金京路站（12号线）、申江路站（12号线、崇明线一期在建）、金海路站（9号线、12号线）、金吉路站（9号线、崇明线一期在建）、金桥站（9号线、21号线在建）、台儿庄路站（9号线）、浦东足球场站（14号线）、金粤路站（14号线）、桂桥路站（14号线）、凌河路站（21号线在建）、云桥路站（21号线在建）。

　　

地铁密度相当之高，霸占了浦东北部最好的位置。

　　

　　

2，规划

　　

金桥副中心：

　　

浦东金色中环又一颗冉冉升起的巨星。

　　

承担了未来城市的新概念。将超越功能性，突破工作的概念，成为区域性的公共活动空间。

　　

是生态人文与科技高度融合的“城市活力有机共生体”。

　　

居住氛围已经相当浓厚，着重致力于商业办公的拓展，弥补高端商业的欠缺。

　　

摆脱原有出口加工区能级较低的尴尬位置。

　　

　　

330米和300米的地标建筑各1栋、周边还有14栋百米建筑。

　　

规划区域现属于金桥出口加工区，部分建筑需要搬迁改建，落地时间会比较长。

　　

金鼎天地九宫格：

　　

作为金桥汽车产业制造、研发的配套单元，集商业、办公、住宅于一体的产城融合示范区。

　　

　　

区域内将建造2栋180米的摩天大楼，并采用对称布局的双子塔形象。

　　

　　

金桥嘉里中心：

　　

位于巨峰路地铁站。上海第三座嘉里中心，总规模约40万㎡，其中商业面积高达18万㎡，是静安嘉里中心的2倍还多。

　　

　　

金桥K11Select：

　　

位于金海路站及桂桥路站地铁上盖。上海第三座K11商业项目。

　　

专为新世代打造的“文化沙盒”K11Select首次引入上海。

　　

　　

浦开万象天地：

　　

位于浦东足球场附近。打造一个集国际甲级办公、一站式购物中心、开放式街区商业、高端酒店和精品住宅于一体的超级城市综合体。

　　

　　

商业：金桥国际商业广场、金桥大拇指广场、碧云玖零、文峰广场、太茂商业广场、拉拉宝都、红星美凯龙。

　　

医疗：沪东医院。

　　

学校：竹园小学（沪东校区）、建平实验小学（金业校区）、福山证大外国语小学、金茂小学。

　　

3，购买建议

　　

金鼎天地九宫格周边有较多住宅用地。

　　

新房单价7W+，位置偏，离金桥副中心距离稍远，不建议打新。

　　

　　

次新房的房龄在10~20年，次新房单价7W+~9W+。

　　

次新房价格更有吸引力，可以淘一淘离金桥核心区较近的小区。

　　

　　

四，结语

　　

浦东中外环只找了这3个板块。

　　

除此之外的一些板块价格可能差不多，基础配套却不完善。

　　

从下一篇开始，就进入了从主城区向外拓荒的区域。

　　

踩坑的几率成倍增长，而机遇和挑战并存。

　　

　　

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